Do prazo prescricional para a indenização por benfeitorias

Uma das questões que repercutem nos contratos de locação de imóvel é a possibilidade de indenização ao locatário pela realização de benfeitorias no imóvel.

Assim, para tratar a questão antes é necessário trazer o conceito de benfeitoria e o que diz a legislação sobre o tema.

As benfeitorias são obras realizadas pelo locatário com a finalidade de facilitar e contribuir para a utilização do imóvel, se tratando de melhorias que trazem valorização no imóvel locado.

A legislação prevê que, por ter contribuído para valorizar o bem, o locatário possui direito ao seu ressarcimento. Contudo, não em todos os casos e a qualquer tempo.

Nesse sentido, conforme prevê o artigo 96 do Código Civil, as benfeitorias necessárias são as obras que têm por objetivo conservar o bem ou evitar que se deteriora (por ex: obras para conter infiltrações nas paredes), ao passo que as benfeitorias úteis visam facilitar ou aumentar a utilização do bem (por ex: instalação de grades nas janelas) e, por fim, as benfeitorias voluptuárias são realizadas para deleite, dando mais beleza ao bem (por ex: obras de decoração no imóvel).

Já os artigos 35 e 36 da Lei 8.245/1991 preveem que que as benfeitorias necessárias são indenizáveis, ainda que não autorizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário, e que as benfeitorias úteis são indenizáveis, desde que promovidas com autorização do locador.

Preveem também que não são indenizáveis as benfeitorias voluptuárias, podendo ser retiradas pelo locatário, desde que não afete a estrutura do imóvel.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n° 1791837/DF, firmou o entendimento de que o prazo prescricional para requerer a indenização é de 3 (três) anos, contados desde o trânsito em julgado da ação na qual restou declarada a rescisão do contrato de aluguel.

Conforme fundamentado pela Relatora, Ministra Nancy Andrighi, o pedido de indenização é decorrência lógica da procedência do requerimento de resolução contratual, surgindo a efetiva lesão com o trânsito em julgado do acórdão que determinou a rescisão, pois neste momento surge a pretensão do locatário ao ressarcimento pelas benfeitorias.

Em suma, a Corte Superior, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que havia considerado que o prazo prescricional deveria ser contado a partir do desembolso pelo locatário dos valores despendidos com as benfeitorias, abrindo importante procedente para firmar o prazo prescricional para ação de indenização por benfeitorias em 3 (três) anos, com termo inicial da contagem na data da rescisão do contrato de locação.