A IMPORTÂNCIA DA AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL COMPETENTE CARTÓRIO REGISTRO DE IMÓVEL

O contrato de locação comercial é regida pela lei 8245/91, popularmente conhecida como a Lei do Inquilinato, que rege as relações entre as partes (locador x locatário), determinando direitos e obrigações.

A título de exemplo, imagine uma locação de um espaço comercial, cujo locatário investe benfeitorias., fixa seu ponto, com prazo determinado, entretanto, se esquece de averbar na matrícula do imóvel o contrato de locação. Assim, e diante da inexistência do exercício do direito de preferência, o locador vende o imóvel a um terceiro que não tem intuito de manter a locação, e esse novo proprietário do imóvel denúncia a locação dentro do prazo de 90 dias contados da data do registro da aquisição, na forma do art. 8 da lei 8.245/91, ou seja, ao locatário somente restará a opção de desocupar o imóvel, tendo em vista que seu direito não estará resguardado.

Nessa toada, o imóvel objeto da obrigação contratual, se estivesse averbado, ao locatário seria permitido o exercício do direito real de preferência sobre o imóvel, pois o art. 1.227 do Código Civil determina que os direitos reais sobre bens imóveis surgem com o registro da aquisição no cartório de registo competente, uma vez que os direitos reais só se constituem com o registro.

E, mais, segundo o art. 33 da Lei de Locação, é necessária a averbação do contrato de locação na matrícula para ser possível exercer o direito de preferência, direito esse erga omnes, pois poderá o locatário se opor a qualquer um que venha adquirir a coisa locada.

Salienta-se que a não averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, que permitiria a anulação de compra e venda do imóvel locado, bem como de sua adjudicação. Certo que o artigo 33 da Lei 8.245/91, dispõe que o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Destaca-se que averbação do contrato de locação no RGI (Registro geral de Imóvel), é recomendada, principalmente, quando se tratar de imóvel comercial, ou quando se tratar de espaço alugado para atividade religiosa

Por conseguinte, caso a preferência seja desrespeitada pelo locador, o locatário poderá reclamar perdas e danos, ou ainda poderá haver o imóvel para si mediante o depósito judicial do preço ofertado pelo locador, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro de venda e serventia imobiliária.

Em suma, para que o locatário possa exercer o direito de preferência sobre o imóvel locado é imprescindível para dar efetividade ao direito, e conferir segurança jurídica à averbação na matrícula do imóvel.